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楼市315扒一扒那些年我们碰到过的房恼1

2019年10月11日 栏目:教育

楼市315 扒一扒那些年我们碰到过的房恼3月15日是一年一度的“3?15国际消费者权益日”,各类消费者都纷纷站出来“打假”维权。“我可能

楼市315 扒一扒那些年我们碰到过的房恼

3月15日是一年一度的“3?15国际消费者权益日”,各类消费者都纷纷站出来“打假”维权。“我可能吃了个假饭”“我可能喝了个假酒”……更有心塞的消费者捶胸顿足说:“我花了上百万,但可能买了个假房。”老百姓攒了一辈子的钱就是想买套好房子,住的踏实,但有时候往往事与愿违。由于房地产市场不规范的情形很多,房屋买卖过程中的纠纷屡见不鲜。房地产交易乱象一直是消费者投诉的重灾区。

恰逢“315”这个特殊的日子,本期的《焦点会客厅》节目有幸邀请到搜狐焦点北京主编吕伟、北京润朗律师事务所执业律师齐忠意、地产自媒体“购房大学”出品人陈博媛、区域购房专家苏洋四位嘉宾,一起揭秘房地产维权投诉多的几大纠纷和骗局,给已经遇到或者将来可能遇到房产维权的业主们支支招,手把手教大家应对不同类型的房产维权的正确姿势。

大数据看房地产维权:仅一成问题被解决

每年的315消费者维权日,房产行业都是”被投诉大户”, 买房前的虚假宣传、买房中的合同猫腻、交房后的货不对板……各种问题屡见不鲜。作为生活中的大宗消费行为,买房吃亏,关乎的不仅是居住品质的折损,更是家庭财富的缩水。

根据一份共数万购房者参与、覆盖北京、上海、广州、深圳等70个城市数据显示,购房过程中,看房和选房阶段问题占比多。看房和选房阶段的问题占比超三成,收房和验房阶段问题占比超两成,签约认购、贷款阶段、以及入住后分别占15%左右。

对于遇到的具体问题,购房者表示主要为宣传内容与实际有差异,占比高达46.95%,其他问题,例如不及时办理房产证、交房时延期或未达到交房标准、买房后小区规划变更等问题,占比小于20%。

参与调查的购房者中,遇到问题时的解决办法基本是自己或者业主联合起来与开发商/物业直接交涉,23.55%的购房者通过法律来维护自身群益,20.25%的购房者向媒体投诉曝光,另有19.27%的购房者则忍气吞声、自认倒霉。

然而,在遇到房地产问题后,购房者已解决的问题只有12.14%,解决了部分问题的占23.78%,超六成问题仍没有被解决。

针对这份调查数据,专家分别从开发商、行业监管、维权意识、维权渠道对其背后的原因进行了讨论。陈博媛表示:作为“购房大学”出品人,能切身感受到购房者维权过程的不易。吕主编从近期保障性住房频爆维权事件说起,认为购房者近年来虽维权意识有所提高,但维权渠道仍然非常单一,加之房地产行业高周转的现状、监管方面缺乏细化的法律标准,导致房地产维权一直是维权的“老大难”。

购房者关注的四大房产维权关键词

据不完全统计,2018年全国消费者对房产行业有效投诉数量高达上千件,投诉问题多涉及虚假宣传、房屋质量、物业管理、楼盘烂尾等等。由于房产投诉涉诉金额大、相关方多、处理周期长等特点,消费者往往维权困难,上集体投诉,为业主维权提供了新的助力。本期节目中,嘉宾们梳理了业主反应多的四大维权问题,并提供了专家建议。

01 质量瑕疵

购房者反映多的维权问题首先是房屋质量硬伤问题,对此,齐律师给出了专业术语“质量瑕疵”。频频爆出房屋质量问题,刚买的房子出现开裂、漏水、大面积空鼓,谁该负责?向谁投诉?桩桩件件都让购房者焦头烂额。

陈博媛表示,近期就有业主向“购房大学”后台反映,他所在小区问题颇多,有消防管爆裂、水管爆裂、阳光房变菜地、墙体和天花板没批砂浆、室内没有安装线管和底盒、消防管从业主门头裸露通过、厕所没做防水、钢筋头裸露、一楼层高4米变3米、小区绿化变草坪、阳台与室内没有门或玻璃隔断等问题。

吕主编总结:开裂、顶楼漏水、空鼓这些是业主反映多的房屋质量问题。一些楼盘设计规划不合理问题,也是关注焦点。对此,吕主编给出了很多建议:买房前要仔细查看规划图、建筑设计图,公用设施设计不合理等问题就可以避免。交房时仔细验收也能避免一些房屋质量问题。如果这些问题大多数业主都遇到,建议把所有问题集中起来向开发商反应,寻求双方都满意的解决方案。如果开发商和物业公司拖延处理或者是无视业主的投诉,业主可到相关部门进行投诉;必要时,也可借助媒体曝光,利用社会舆论的力量,推进维权进度;如果协商未果,特别是涉及赔偿问题,业主就需走诉讼、仲裁等司法程序了。

02 货不对板

一些开发商为了吸引更多的购房者,通常会推出一些样板房供客户参考。购房者会通过样板房的构造等选择购买房屋,但不少顾客发现购买的房屋和样板房“货不对版”,感觉上当受骗了。

开发商欺诈销售,货不对版,精装质量不达标;实际交房的房子与样板间不一致;开发商不讲诚信,楼盘品质与销售讲的差距太大;与宣传货不对版,欺诈消费者;等等,都是反映较多的“货不对版”问题。

区域购房专家苏洋对开发商擅自改规划、承诺缩水、货不对板的问题,给出了详细的建议:如果开发商只办完了规划变更手续,但并没有开始实际的建设行动。这时候,被侵权的业主可以向当地规划部门提出书面申请,以程序违法为由,要求规划部门撤销开发商的规划变更许可、停止侵权行为。如果是建设行为已经开始或完成,这时候,被侵权的业主可以通过法律手段,要求开发商停止建设,并对已被变更的部分恢复原状。对于不能恢复原状的,业主可以根据具体情况,要求开发商赔偿损失或退房。协商不成的,可以向法院提起诉讼。

另外,消费者在购买全装修房时,应该把住宅的实用性放在位,在看样板间时尽量把那些看上去很美的小零碎环节去掉,多考虑生活的实际需求。签订合同时尤其要仔细推敲装修部分的条款,逐条约定违约,不要怕麻烦。

03 延期交房

其次被购房者反应多的问题就是交房、交证问题。心心念念等待的新房终于要交房了,不想交房时间却被一推再推,无法如愿交房。

吕主编分析,开发商延期交房的原因主要有:由于施工延迟、相关政府手续办理延迟、市政配套延迟等导致的房屋交付逾期,或是开发商经济实力不足、相关手续违法且无法办理等。还有一些楼盘,手续不全,达不到交房标准,就违规交房、强行交房。同时,要求购房者在收房前交费却不开具收据,存在违规乱收的现象。一些已交房的楼盘,房产证办理迟迟没有下文。诸如此类,都是市民朋友投诉的焦点。

齐律师针对此类问题进行了详尽解释:在商品房买卖合同里,开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定,不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,比如说地震、洪水等等,只有不可抗力造成的延期交房才能够免除开发商延期交付房屋的,也就是说免责。如果不是这种情况,就不能约定成不可抗力。

04 物业问题

公共设施损坏、空气污染、安全防盗、乱搭乱建等现象频发,而物业公司似乎总在每个月收取物业管理费时才会准时出现。不同的物业公司对小区的负责程度是不一样的,因而业主们对不同物业公司对满意度也会不同。当业主们对现在物业公司不满意时,很多人都不知道应怎样做,从而选择忍气吞声。

针对物业问题,陈博媛与苏洋就业主享有的物业权利、如何更换物业管理公司等具体问题一一给出了详尽的解答。

六大维权渠道 理性维权

01 与开发商直接交涉采取和解协商

协商和解,就是指当事人双方在平等自愿的基础上,本着公平、合理解决问题的态度和诚意,交换意见、取得沟通,使问题得到解决的一种方式。这种方式具有及时、直接、平和等特点,对于较小的纠纷或讲信誉的开发商来说,采用此种方式解决矛盾能获得较满意的结果。

吕主编表示:买房者在直接找开发商协商和解时,应注意首先准备好翔实、充足的证据和必要的证明材料。在与开发商协商时,要阐明问题发生的事实经过,提出自己合理的要求。必要时可指明所依据的法律条文,以达成问题的尽快解决。

02消费者协会投诉

如果协商和解不成,对购房者来说到消费者协会投诉是化的。消费者协会是依法成立的专门保护消费者合法权益的组织,是对商品和服务进行社会监督的主要社会团体。因此消费者在自身合法权益受到侵害时,向消协投诉,请求消协调解是常见的方式,能够较为顺利、有效地解决纠纷。

陈博媛给大家普及道:消协调解的是购房者与房企之间的消费纠纷,主要是购买商品和接受服务时消费者人身财产安全权、知情权、选择权、公平交易权、求偿权、结社权、获知权、尊重权、监督权等合法权益受到侵害与经营者之间发生的消费纠纷。消协调解消费纠纷不收费。

03找负责的行政主管机关

房子出现质量问题,建委是主管机关;但是说到合同,则可以找工商局进行申诉。所谓行政申诉,是指公民、法人和其他组织以书信、走访等形式向国家行政机关及其负责人反映情况、表达意愿的行为。根据《消费者权益保护法》第三十四条的规定,消费者和经营者发生争议的,可以向有关行政部门申诉。

04根据原先的约定仲裁

仲裁维权是购房者相对陌生的维权途径,齐律师对此给出了细致的解释:约定仲裁是指当事人自愿将争议提交仲裁委员会裁决的一种法律制度。购房者与开发商达成仲裁协议,是通过仲裁解决争议的前提条件。如果双方当事人没有达成仲裁协议,只有一方当事人请求仲裁而另一方当事人已向法院起诉,仲裁机构则不予受理。

05到人民法院起诉

齐律师表示:买房者手中掌握着开发商侵权事实的充足证据,并且通过一般的调解途径不能解决问题的话,建议购房者请专业律师,就开发商侵权事实向人民法院提起诉讼。

买房者向人民法院提起诉讼,是通过司法审判程序解决消费争议的一种方式。也是权威的一种方式。它是针对前四种方式无法解决争议时的一种更有力度的解决方式。但相对于其他争议解决方式来说,周期较长,程序也较为复杂,对此购房者应有充分的准备。

06 寻求媒体曝光

如以上途径无效,购房者也可以考虑诉诸媒体曝光,利用社会舆论的力量,推进维权进度。主持人给大家介绍了搜狐焦点近期推出的维权专题,通过专业的房地产媒体发声渠道和律师协助,尽努力帮购房者争取到应有的权益。

当下人们的维权意识越来越强。但《焦点会客厅》节目仍然提醒广大观众:既要保护好自身权益,也应以解决问题为目的,在法律允许范围内理性维权。

总结本期节目中专家的维权建议,共有三句话: 充分收集证据,依法维权;抓住重点,明确诉求; 依法投诉,合理监督。

祝大家能在买房路上更加顺利,维权途中多点顺心!

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